차비호 CPA/ 1031 익스체인지 & DST 부동산 전문가

“알고 지냅시다” 사람과 부동산 좋아하는

On July 13, 2018
 

차 회계사는 인터넷이 부동산 시장의 판도마저 바꿨다고 말한다.

 

‘차비호(61) CPA는 재미있는 인물이다.

통기타 동호회 ‘향수’에서 활동하면서 매년 가을 열리는 한인 축제 무대에서 두 번 이나 공연했고, 스쿠버다이빙, 테니스, 사이클링, 맛집 탐방 등 취미도 다양하다.
 
뿐이랴. 그가 사람 사귀는 방법은 그냥 연락해서 툭, 관계를 트는 거다. 신문 기사를 읽고 어떤 사람과 친하고 싶으면, 그 사람에게 전화해 “알고 지냅시다”라고 인사한다고.
 
그는 그렇게 알게 된 이들과 한달에 한번씩 만나서 소주 마시며 맛있는 음식을 먹는다. 동호회 ‘맛사냥’의 회원답게, 누구와도 스스럼없이 잘 어울리는 ‘사람 사귐’의 방식이다.
 
낯가림도 ‘척’도 없는 듯한 그는 인터뷰에서도 만담꾼 기질을 발휘했다. ‘라이프 & 스토리’라는 인물 인터뷰의 특성에 맞게 그의 옛날 이야기를 술술 풀어냈다. 평안도에서 1.4 후퇴 때 단신 피난 내려온 아버지와, 목포가 고향인 어머니가 부산에서 만나 온 가족이 부산서 살게 된 이야기부터 말이다. 인터뷰를 마친 날 저녁, 비록 기자에게 연락해와 “내가 무슨 말을 했는지 모르겠다”며 겸연쩍어 했지만.

유머를 적절히 겸비한 그의 화법은 인물사진 찍을 때도 드러났다. 기자가 “웃을 때 인상 좋다는 말씀 많이 들으셨겠다”고 하자, 그는 “우리 어머니가 ‘너는 인물이 안 되니 인상이라도 좋아야한다’고 하시더라”며 너스레를 떨었다.

 

 

한국 가려고 미군 입대한 고교 2년생

고교 2학년이던 75년 샌프란시스코로 이민 온 그는, 오자마자 미군에 입대했다.

 그 이유는 “막상 미국에 와보니 친구들이 너무 보고싶었기 때문”이다. 그는 조건 3가지를 내걸고 군입대 시험을 쳤는데, ‘첫째가 한국에 보내줄 것, 둘째는 사무직을 보장해줄 것, 셋째는 영어를 가르쳐줄 것’이었다고. 나름 목표가 확실하고 협상도 할 줄 아는 ‘고딩’이었던 셈이다.
 
75년 5월에 미국으로 왔던 그는 7월 미군에 입대해 그 해 12월 다시 한국으로 갔고, 용산 미 8군에서 ‘끗발있는’ 인사과 직원으로 일했다. 미 8군에서 일하는 한국인의 민간인 증명서와, 미군과 결혼한 한인들 서류를 담당하는 일이었다.
 
서울이라고 가본 것은 그 때가 두번째였다. 미국 올 때 부산서 서울 거쳐서 미국으로 온 게 처음 서울땅을 밟은 거였다고.
 
“제가 미국에 온 직후에 군입대 시험을 쳐서 그런지 영어는 망했는데, 산수를 캘리포니아에서 손에 꼽을 정도로 잘 봤더라고요. 그래서 짚차가 저를 모시러(?) 온데다, 19세 치곤 나름 끗발있는 보직을 맡았죠. 근데 제가 부산 촌놈이라 그게 ‘꿀보직’인 줄도 몰랐어요, 하하.”
 
3년 후 제대한 그는 군복무자에게 제공되는 학비 보조를 받아 샌프란시스코 주립대에서 어카운팅을 전공, CPA시험에 패스한 뒤 85년 샌호세에서 개업했다.

 

부동산은 차별없이 돈 버는 길

90년대 실리콘 밸리가 생기면서 샌호세에 한국의 지상사들이 유입되기 시작했다. 이들을 고객 삼아 회계사 사무실을 운영하던 그는 “인생의 전환기 삼아” 2004년 LA로 왔다.
 

마침 2004년은 남가주의 부동산 시장이 지글지글 끓던 시점. 그는 그의 세법 지식을 무기 삼아 부동산 투자 컨설팅을 시작했다.

 

“제가 어릴 적부터 세계의 대도시에 살아보고 싶다는 꿈이 있었던데다, 부동산 투자에 관심이 많았어요. 그래서 LA로 온 이유도 있죠. 가장 큰 시장이니까요. 제 주위에 200만 달러 이상의 자산을 가진 사람들을 조사하면, 10명 중 8명은 부동산 투자로 돈을 벌었더라고요. 사업해서 돈 벌려면 영어도 잘하고 사업적 능력도 있어야하지만, 부동산으로 돈 버는 건 학력, 성별, 인종에 관계없이 가능하거든요. 그래서 저는 ‘길은 부동산이다’라고 결론 내리고, 저도 투자하고 남에게도 컨설팅하는 쪽으로 방향을 잡았지요.”

 

1031 익스체인지와 DST 부동산

그는 회계사이자 ‘1031 익스체인지(exchange) 및 DST 부동산 전문가’다.

‘1031 익스체인지’란, 내가 가지고 있는 부동산을 팔고 다시 부동산으로 재투자하면, 양도소득 이익에 대한 세금을 유보받는 것이다. 세금을 유보하면서 합법적으로 부동산을 굴리다가 본인이 세상 하직할 때 자녀에게 상속하면, 양도소득세는 물론 상속세까지 면제된다는 설명이다. 그는 이것을 ‘복리이자 개념’이라고 칭한다. 이 세법은 2002년 시행된 TIC(Tenancy In Common)에 따라, 내가 건물을 단독 소유하지 않고 큰 건물에 지분만 갖고 있어도 양도소득세 유보에 해당되게 됐다.
 

한편 DST는 2004년부터 시행된 개정 세법으로, DST 회사를 통해 클래스A 아파트나 상가, 메디컬 건물 등에 공동투자해 자신의 지분에 따라 임대수입과 건물 판매시의 이익을 분배하는 형태를 말한다. 그에 따르면 200만 달러를 투자했을 경우, 매년 5%, 즉 10만 달러의 수익을 기대할 수 있다. 초기 투자금 200만 달러가 살아있으면서 건물에 대한 관리 걱정이 없다는 것이 장점이다. DST 전문회사가 대신 관리해주기 때문이다.

 

그러므로 문제는 ‘이 DST 회사를 믿을 수 있는가’ 하는 것인데, “DST 세법이 생긴 이후 14년간의 전적을 살펴 미국에서 가장 큰 회사 3곳 위주로 선정하면 안전하다”고 그는 설명했다.

 

인터넷이 바꾼 세상

비유하자면, DST 회사가 자동차 매뉴팩처러라면 차 회계사는 자동차 딜러에 해당한다.

아파트와 상가, 오피스, 스토리지 등 여러 건물 형태 중 그가 90%의 손님들에게 권하는 것은 아파트다. 그 이유는 시대의 흐름이 아파트와 스토리지의 가치를 높인다고 판단하기 때문이다.
 
“인터넷이 세상을 바꿨지요. 전자상거래 때문에 오프라인 상점들이 문을 닫고, 대신 아마존 물류창고처럼 스토리지는 늘고 있어요. 또 사람들이 꼭 오피스에 출근해서 일하는 게 아니라, 집에서 일하는 ‘홈 오피스’ 형태가 느는 추세이고요. 요즘 젊은이들은 유투브와 넷플릭스 등의 영향으로 엔터테인먼트마저도 집에서 해결하지 않습니까. 그래서 저는 아파트와 스토리지가 살아난다고 봅니다. 미드윌셔와 한인타운만 봐도, 상가와 오피스 빌딩은 더 이상 새로 짓지 않아요. 반면 아파트와 콘도는 계속 신축하는 추세입니다.”
 

자신의 자녀 둘이 재산 상속을 원하지 않아, 10여년 후쯤에는 재산을 사회에 환원하고 싶단 생각을 갖고 있다는 차 회계사. 만약 그렇게 된다면, 거리낌없이 사람을 사귀는 성품만큼이나 돈에 대한 그의 개념 또한 ‘열린 마인드’라는 생각이 들었다.


 
차비호 CPA

전화 : (213)268-9929

주소 : 3435 Wilshire Blvd. #965 L.A.

글 : 김수현 객원기자
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